近日多家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)“跑路”，相關(guān)部門再度發(fā)布住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。

9月初，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文提醒房東、租客在委托經(jīng)營(yíng)或租房過(guò)程中，應(yīng)多方了解周邊住房的市場(chǎng)租金價(jià)格，警惕公司“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，避免因公司“爆倉(cāng)”“跑路”遭受損失。

一周前，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示稱，數(shù)家住房租賃企業(yè)因采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式出現(xiàn)“爆倉(cāng)”“跑路”，提示住房租賃當(dāng)事人在租賃活動(dòng)中需謹(jǐn)慎。

“這意味著長(zhǎng)租公寓行業(yè)高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付的業(yè)務(wù)模式已經(jīng)徹底走入死胡同?！遍L(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士王強(qiáng)（化名）向記者指出。去年以來(lái)，高進(jìn)低出（高價(jià)租入房源再低價(jià)出租）、長(zhǎng)收短付（一次性收取租客1-2年租金卻按月向房東支付租房款）的業(yè)務(wù)模式，已導(dǎo)致眾多長(zhǎng)租公寓資金鏈大幅吃緊，疫情沖擊下導(dǎo)致新租客減少與租房空置率上升，進(jìn)一步加劇長(zhǎng)租公寓平臺(tái)收支失衡。

一位國(guó)內(nèi)大型創(chuàng)投機(jī)構(gòu)合伙人向記者透露，近日他接到一家參與股權(quán)投資的長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人的求助電話，希望獲得一筆過(guò)橋貸款，緩解對(duì)房東的付款壓力。但該合伙人所在創(chuàng)投機(jī)構(gòu)迅速婉拒，因?yàn)椴恢篱L(zhǎng)租公寓“高進(jìn)低出”所造成的租金差虧損缺口究竟有多大。

他坦言，目前創(chuàng)投機(jī)構(gòu)內(nèi)部已做好長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目投資失敗的最壞打算，整個(gè)投資團(tuán)隊(duì)也在反思，在國(guó)家積極推進(jìn)房地產(chǎn)租售并舉的大環(huán)境下，為何長(zhǎng)租公寓這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)變得亂象迭起。

資金高杠桿風(fēng)險(xiǎn)聚集

王強(qiáng)看來(lái)，近日爆倉(cāng)跑路的多家長(zhǎng)租公寓平臺(tái)都有一個(gè)共同特征，即將“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”業(yè)務(wù)模式發(fā)揮到極致，導(dǎo)致整個(gè)平臺(tái)“入不敷出”。

“這背后，是長(zhǎng)租公寓平臺(tái)濫用資金杠桿惹的禍?！蓖鯊?qiáng)直言。為了快速積累房源擴(kuò)張市場(chǎng)規(guī)模，它們都挪用大量“應(yīng)付款”（支付給房東的租房款），持續(xù)高價(jià)租入新的房源。

王強(qiáng)曾遇到一個(gè)極端案例，租客將1年期租金一次性交給長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，后者僅留下1/6資金支付給房東，其余5/6資金全部用于高價(jià)獲取新房源。其邏輯很簡(jiǎn)單，通過(guò)持續(xù)擴(kuò)大房源與業(yè)務(wù)規(guī)模，平臺(tái)不但可以通過(guò)降低運(yùn)營(yíng)成本“創(chuàng)造”利潤(rùn)，還能利用業(yè)務(wù)規(guī)模效應(yīng)尋求新的股權(quán)投資款，進(jìn)而上市“賺”資本市場(chǎng)的錢。

他坦言，這種業(yè)務(wù)邏輯本身就存在極大風(fēng)險(xiǎn)。首先，“高進(jìn)低出”造成的租金差虧損缺口達(dá)到1500-2000元/間，絕不是平臺(tái)通過(guò)規(guī)模效應(yīng)降低運(yùn)營(yíng)成本就能解決，而租金差持續(xù)虧損，意味著平臺(tái)虧損額隨業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張“水漲船高”，到最后難以收拾；其次，“長(zhǎng)收短付”模式一旦遇到疫情等突發(fā)事件，導(dǎo)致新租客與新租金收入驟降，平臺(tái)沒(méi)有足夠的新租金收入用于兌付房東租房款，導(dǎo)致大量房東“中途毀約”收回房子，租客則要求索回剩余租金，倒逼長(zhǎng)租公寓平臺(tái)資金鏈斷裂。

“深層次原因，是長(zhǎng)租公寓平臺(tái)用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張的資金，并不是業(yè)務(wù)收入與運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)，而是應(yīng)付款，由此造成資金挪用與資金杠桿風(fēng)險(xiǎn)驟增?！蓖鯊?qiáng)說(shuō)。

多位長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士透露，部分長(zhǎng)租公寓平臺(tái)很快找到了新的生財(cái)之道——向新租客們提供租金貸（讓租客申請(qǐng)貸款一次性支付1-2年期租房租金），從而賺取貸款利息提成與傭金收入以填補(bǔ)租金差虧損缺口。

“這導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓的資金杠桿風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升，因?yàn)榇罅孔饨鹳J資金同樣沒(méi)有支付給房東，而是被長(zhǎng)租公寓平臺(tái)挪用擴(kuò)大規(guī)模?！币晃辉陂L(zhǎng)租公寓平臺(tái)擔(dān)任運(yùn)營(yíng)總監(jiān)的人士直言。今年6月，他從這家長(zhǎng)租公寓平臺(tái)離職前，平臺(tái)已經(jīng)3個(gè)月發(fā)不出工資，早已入不敷出。

“4-5月份，我曾供職的折價(jià)長(zhǎng)租公寓平臺(tái)每月需向房東支付超2000萬(wàn)元房租，但新租客帶來(lái)的租金收入不足400萬(wàn)，等待它的結(jié)果，多半是爆倉(cāng)?！鄙鲜鋈耸扛锌f(shuō)。而且多家資金鏈吃緊的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)原本打算海外上市融資，但資本市場(chǎng)早已對(duì)它們關(guān)上了大門。

創(chuàng)投資本“愛(ài)莫能助”

越來(lái)越多長(zhǎng)租公寓平臺(tái)資金鏈吃緊，曾經(jīng)“力挺”它們的創(chuàng)投資本也只能愛(ài)莫能助。

一位創(chuàng)投機(jī)構(gòu)投資總監(jiān)告訴記者，6月份一家長(zhǎng)租公寓平臺(tái)創(chuàng)始人曾找到他，愿以上一輪股權(quán)融資估值的7折尋求新的股權(quán)融資，先緩解資金鏈缺口，再擇機(jī)海外上市，讓創(chuàng)投資本退出。

“但是，基金所有的合伙人都認(rèn)為這個(gè)便宜不能撿。”上述投資總監(jiān)說(shuō)。如今長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)模式與他們當(dāng)初預(yù)期的完全不一樣。三年前，他們之所以看好長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)，一個(gè)重要原因是長(zhǎng)租公寓平臺(tái)若有能力獲取交通便捷且租金較低的老廠房資源，通過(guò)改造成長(zhǎng)租公寓出租，可以賺取逾20%的租金差收益。但越來(lái)越多的長(zhǎng)租公寓“反其道而行之”，不斷以高價(jià)租入各類房源，再低價(jià)出租，盲目擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，甚至挪用大量“應(yīng)付款”制造巨大的資金杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

“即便有長(zhǎng)租公寓平臺(tái)愿意簽訂對(duì)賭協(xié)議尋求融資，我們也基本無(wú)動(dòng)于衷?！鄙鲜鐾顿Y總監(jiān)表示。目前已登陸海外資本市場(chǎng)的青客公寓、蛋殼公寓股價(jià)較IPO開(kāi)盤價(jià)均下跌約30%，表明二級(jí)市場(chǎng)投資者對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)模式可持續(xù)性倍感擔(dān)憂。