6月30日晚間，步步高發(fā)布公告表示，“建信資本-招商創(chuàng)融-步步高資產(chǎn)支持專項計劃”已完成發(fā)行，6月30日正式成立。發(fā)行規(guī)模7.8億元，預(yù)計獲得5億元投資收益，并表示該筆投資收益將對公司2021年度經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生積極影響。

根據(jù)公告，該項目的底層資產(chǎn)為湖南省長沙市金星中路428 號金星路步步高廣場，屬于購物中心，房屋所有權(quán)建筑面積超9萬平方米，土地使用權(quán)面積超1.3萬平方米，存續(xù)期約為17年。長期穩(wěn)定的租金收入是其主要的付息來源，但也要警惕租戶集中到期的風(fēng)險。

從發(fā)行總規(guī)模上看，此次總規(guī)模為7.8億元，其中優(yōu)先A類為3.35億元，優(yōu)先B類為2.1億元，中間級為1.6億元，次級為0.75億元。 

具體來看，優(yōu)先A級的預(yù)期收益率為6%，優(yōu)先B級的預(yù)期收益率為6.5%，收益率適中。適合負債端成本較低且久期較長、風(fēng)險偏好較低、希望長期獲得穩(wěn)定回報的投資者持有。而次級的收益率則呈現(xiàn)出股權(quán)特征，收益率主要依靠物業(yè)未來升值，但同時也存在較大估值波動的風(fēng)險。適合負債端成本較高且久期較長、風(fēng)險偏好較高且偏好股權(quán)投資的機構(gòu)投資者持有，也需要投資者擁有較強的資金運營管理能力。

值得一提的是，步步高類REIT項目的次級占比規(guī)模不到10%，這也是我國類REITs的普遍特性。興業(yè)證券分析稱，目前我國REITs 的次級設(shè)置更多是通過原始權(quán)益人自持以實現(xiàn)內(nèi)部增信的目的，投資者對投資商業(yè)地產(chǎn)項目缺乏經(jīng)驗，認知不足導(dǎo)致投資者風(fēng)險偏好較低，更傾向于持有債權(quán)特征的優(yōu)先級。

事實上，從2014年首支類REITs產(chǎn)品“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”在深交所掛牌，類REITs市場規(guī)模不斷擴大。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至今日，類REITs項目數(shù)量達 84只, 發(fā)行總金額達1523億元，已遠超千億市場規(guī)模。

然而，大多數(shù)類REITs均為私募方式發(fā)行，流動性較差，主要由機構(gòu)投資者持有，個人投資者參與投資的門檻較高。另一方面，高收益物業(yè)資產(chǎn)的稀缺，也極大地制約了投資者的投資熱情。

因此，如何加快推動公募REITs發(fā)展。有效盤活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)流動性，降低不動產(chǎn)投資門檻和交易成本，依然任重道遠。