21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗北京報(bào)道

“頂流”地塊登場(chǎng)、房企蜂擁而上、一日收金百億，6月的北京土拍市場(chǎng)異常熱鬧。

6月14日，北京三宗地共吸引了82家房企競(jìng)拍，總成交金額高達(dá)110億元。

為了加持搖號(hào)運(yùn)氣，廣東國企越秀甚至在桌面擺上了顯眼的紅色袋子，紅袋子上印著碩大的“大吉大利”。沒錯(cuò)，就是4月份在上海土拍中擺“橙子+香蕉”以求“成交”的越秀。

最終越秀幸運(yùn)搖中了海淀雙新村“王炸”地塊。業(yè)內(nèi)人士不禁感慨，不曉得以后北京土拍場(chǎng)上會(huì)不會(huì)“奇招頻出”，房企們一邊嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算數(shù)據(jù)，一邊虔誠信奉“玄學(xué)”。

而且近期北京土拍出現(xiàn)了一種奇特的景觀，許多聞所未聞的外地開發(fā)商扎堆進(jìn)京，被業(yè)內(nèi)稱為“一絕”。北京樓市資深觀察人士甚至感慨“名單上有一半的開發(fā)商，根本沒聽過他們的名字?！?/p>

搖中順義地塊的石家莊創(chuàng)世紀(jì)，大股東是自然人，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢到，龍湖、萬科與石家莊創(chuàng)世紀(jì)都有合作關(guān)系；報(bào)名海淀兩地塊的太原萃豐，甚至成立于前天，火速注冊(cè)、火速進(jìn)京。

當(dāng)下，核心城市的土拍表現(xiàn)與全國樓市形成了鮮明的反比，大環(huán)境越是冷淡，熱門城市優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)越是激烈，北京這樣“最亮的星”在夜空中更顯耀眼。

到底為什么會(huì)涌現(xiàn)這么多外地小微型開發(fā)商？未來北京是否會(huì)出手改變這種現(xiàn)象？北京土拍又將走向何方呢？

“航母級(jí)”地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)

與6月初十幾億元的“小而美”地塊不同，今日北京土拍出現(xiàn)了“龐然大物”。

海淀雙新村兩地塊也被業(yè)內(nèi)稱為"航母級(jí)"地塊，兩宗地的起拍價(jià)總計(jì)86億元，地價(jià)上限時(shí)對(duì)應(yīng)的樓面價(jià)不超過9萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)均為12.1萬元/平方米。

這也是今年北京供地清單里唯二的海淀區(qū)住宅地塊，在擬供地階段就已經(jīng)受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。地塊位于傳統(tǒng)的西山別墅區(qū)，周邊豪宅林立，地塊未來產(chǎn)品提前鎖定高端住宅形態(tài)。

其中，海淀雙新村3-1地塊本身的起拍價(jià)就有69億元，該宗地也是首次提出了新的競(jìng)拍規(guī)則，要求地價(jià)觸及上限之后，競(jìng)報(bào)超低能耗建筑面積，當(dāng)達(dá)到設(shè)定的上限面積時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

總價(jià)高、超低能耗建筑要求、高端產(chǎn)品形態(tài)等條件都意味著這宗地塊的開發(fā)難度不低，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、產(chǎn)品能力、運(yùn)營把控能力都是不小的挑戰(zhàn)，尤其是在豪宅圈里競(jìng)爭(zhēng)，更考驗(yàn)房企的綜合能力。

即便代價(jià)高昂，該宗地還是吸引了30家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍，不僅包括華潤、保利、中海、金茂、首開、招商、中建等常見面孔，越秀、廈門國貿(mào)等近期活躍在北京土拍市場(chǎng)上的外地國企也再次出現(xiàn)，更有許多北京樓市陌生的開發(fā)商意圖進(jìn)京，許久未在北京拿地的萬科也報(bào)名了競(jìng)拍，月初即已參拍過順義地塊的東方雨虹，這次牽手海門海泰，同時(shí)報(bào)名了海淀區(qū)雙新村兩地塊。

競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，海淀雙新村3-1地塊30家競(jìng)買主體極其踴躍，快速觸及最高地價(jià)之后，全部參與了超低能耗建筑面積競(jìng)拍。

由于房企熱情高漲，超低能耗建筑的競(jìng)拍階梯直接從1000平方米躍升至5000平方米，并且再次快速觸及面積上限，30家競(jìng)買主體全部積極參與搖號(hào)。

最終，越秀以79.35億元+4.5萬平方米超低能耗建筑面積+搖號(hào)獲得海淀雙新村“王炸”地塊。

值得注意的是，越秀進(jìn)京之路異常勇猛，2月初剛以59億元斬獲兩宗熱門地塊，是該批次土拍最大的“黑馬”。

海淀雙新村4-1地塊同樣火熱，起拍價(jià)為17億元，地價(jià)上限為19.55億元，在報(bào)名階段已經(jīng)觸及地價(jià)上限，31家報(bào)名主體直接進(jìn)入搖號(hào)定勝負(fù)，最終天恒搖中該地塊。

順義幸福西街地塊則吸引了21家房企及聯(lián)合體競(jìng)拍，起拍價(jià)9.6億元，地價(jià)上限為11.04億元，銷售指導(dǎo)價(jià)4.6萬元/平方米，迅速觸及最高地價(jià)后，由石家莊創(chuàng)世紀(jì)搖號(hào)競(jìng)得。該企業(yè)是北京樓市的全新面孔。

北京土拍的火熱與樓市銷售的背離，本質(zhì)上還是因?yàn)楸本鞘械陌踩雀摺?/p>

“其實(shí)北京開發(fā)的利潤也沒有那么足了，但畢竟北京新房市場(chǎng)還有比較穩(wěn)定的需求，所以開發(fā)商涌入北京拿地，在安全性上是有保障的。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

疊加開發(fā)商在6月底之前拿地，9月份左右可以開盤入市，當(dāng)年就能達(dá)成業(yè)績(jī)及回款，致使企業(yè)在6月份補(bǔ)倉的意愿比較高。

“生猛”的新玩家

北京近期土拍中，許多陌生名字刷新了業(yè)內(nèi)認(rèn)知。

6月1日土拍搖中了最熱地塊的福建雄旺，其股東為自然人施琳、施祥，注冊(cè)僅半年，此前在北京也沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

有業(yè)內(nèi)人士透露，福建雄旺疑為福建建發(fā)的“馬甲”，二者有多個(gè)合作開發(fā)項(xiàng)目。

再以14日土拍為例，南通江海港、江蘇師山、如皋市潤皋、揚(yáng)州華鵬、中皋置業(yè)、太原萃豐、海門海泰、武漢聯(lián)發(fā)瑞盛、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、陜西同致、蕪湖康潤、陜西保景匯等公司，在今年以前，并不被北京樓市所知。

北京土拍房企詳情。制圖：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

尤其太原萃豐，企查查信息顯示，該企業(yè)成立于2023年6月12日，股權(quán)穿透以后，大股東為張亞平，是山西東輝能源集團(tuán)董事長(zhǎng)，山西東輝則是一家以原煤開采、洗選煤、煉焦、化工為主業(yè)的民營企業(yè)。

一家成立僅3天的開發(fā)商，有勇氣與實(shí)力同步參拍海淀區(qū)雙新村兩宗地，敢于承擔(dān)近百億元的地價(jià)及豪宅操盤要求，一定程度上存在是大房企“馬甲”的可能性。

幸運(yùn)搖中順義地塊的石家莊創(chuàng)世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，與龍湖、萬科都有合作開發(fā)的歷史。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢得知，龍湖與河北創(chuàng)世紀(jì)共同出資成立了河北領(lǐng)拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該項(xiàng)目公司開發(fā)了石家莊龍湖天璞項(xiàng)目。2017年3月末，石家莊萬科和石家莊創(chuàng)世紀(jì)共同成立了石家莊萬科潤德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該項(xiàng)目公司開發(fā)了萬科在石家莊的首個(gè)項(xiàng)目——潤德萬科翡翠公園；當(dāng)年8月，萬科還與潤德、泰發(fā)基金簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

北京土拍市場(chǎng)為什么短時(shí)間內(nèi)聚集了這么多外地小微型企業(yè)參拍，其中一種可能性就是北京樓市的?？蛡儯?qǐng)有合作關(guān)系的小型房企們進(jìn)京拿地，搖中地塊之后再合作開發(fā)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，北京土拍市場(chǎng)近期取消了“土地成交后，不得以任何直接或間接形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號(hào)的競(jìng)買人及其關(guān)聯(lián)方”的限制條款。這就意味著，哪怕競(jìng)得熱門地塊的房企本身不具備開發(fā)能力，也可以引入其他房企共同開發(fā)，騰挪空間大了許多。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，全國土拍市場(chǎng)持續(xù)分化之下，北上杭等核心城市受到了更多外地房企的關(guān)注，而在搖號(hào)中簽率持續(xù)走低之下，房企為提高中簽機(jī)會(huì)，甚至請(qǐng)有開發(fā)資質(zhì)的供應(yīng)商協(xié)助參拍，進(jìn)一步推高了土拍熱度。

郭毅也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提供了另一種思路。

郭毅透露，北京房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)分為四級(jí)，但是很早就已經(jīng)不再辦理三級(jí)、四級(jí)資質(zhì)的審核了，也就是說，目前在北京注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司都必須具備一級(jí)或二級(jí)資質(zhì)，但外地城市還是可以注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)、四級(jí)資質(zhì)的，北京也并未禁止外地三級(jí)開發(fā)商、四級(jí)開發(fā)商參與土地競(jìng)拍。

綜合之下，客觀上，規(guī)模型房企有可能會(huì)通過曲折的關(guān)聯(lián)，在外地迅速注冊(cè)三級(jí)、四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并且進(jìn)京參拍。

各大房企與“馬甲”們一起，帶來了北京土拍市場(chǎng)的繁榮，但這并不意味著銷售同樣熱鬧，也不意味著樓市回暖。

中指數(shù)據(jù)顯示，2023年前5個(gè)月，盡管部分核心城市土拍市場(chǎng)明顯回暖，但全國土拍市場(chǎng)總體熱度仍舊低迷。

“房企當(dāng)前投資邏輯嚴(yán)重趨同，全都聚焦核心城市熱門地塊，為獲取地塊，房企甚至動(dòng)用‘馬甲’，部分下游企業(yè)亦積極參與土拍搖號(hào)，以期拿地后在后續(xù)與甲方的合作當(dāng)中增添談判籌碼。”張凱分析說。

而對(duì)于北京后續(xù)是否會(huì)出手改變“馬甲”扎堆的現(xiàn)象，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，競(jìng)拍的房企越多、對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)越大，這種特殊市場(chǎng)環(huán)境下、特殊優(yōu)質(zhì)地塊造就的典型現(xiàn)象可能不具備可持續(xù)性。