前些年，中國房地產(chǎn)市場奉行高周轉(zhuǎn)，本土房企憑借高杠桿高負債實現(xiàn)規(guī)模擴張，一時間風光無兩。與之形成鮮明對比的是，外資房企因經(jīng)歷過房地產(chǎn)行業(yè)的起伏普遍冷靜也遵從嚴格的投資紀律，因商業(yè)模式的差異，外資房企在曾經(jīng)市場的高歌猛進中顯得保守，尋找不到施展的舞臺。

隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)進入存量時代，房企的經(jīng)營方式隨之改變，龍頭房企迎合趨勢切入不動產(chǎn)資管賽道。REITs的興起，又讓房企嗅到了不動產(chǎn)投資的更多可能。

在這方面，外資房企是先行者。REITs在國外是成熟的市場，外資房企也已跑通投融管退的全鏈條。對剛剛起步的中國內(nèi)地房企而言，外資房企有諸多經(jīng)驗可以借鑒。

不僅如此，中國的存量市場蘊含著許多機會，外資房企是重要的參與者。這些積極的因素，讓外資房企的角色不能夠再被忽略。21世紀經(jīng)濟報道記者對話凱德地產(chǎn)（中國）首席執(zhí)行官李紹強，正是基于外資房企不斷加碼中國投資的背景。

來自新加坡的凱德集團，自1994年以來已經(jīng)在中國深耕了30年。它在中國的業(yè)務主要是不動產(chǎn)投資管理和開發(fā)建設，業(yè)務遍及40多個城市。

作為外資投資中國的代表，凱德認為中國是不可忽視的市場。李紹強表示，經(jīng)過模式重塑和市場供需的重新平衡，房地產(chǎn)行業(yè)會回歸到一個合理、健康的發(fā)展軌道。未來只有抓住客戶才能抓住市場，擁有良好信譽、產(chǎn)品能力和交付能力的企業(yè)，將在未來的市場競爭中占據(jù)有利地位。

圖片來源：視覺中國

廣闊的市場

《21世紀》：過去幾年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪巨大的調(diào)整。在你看來，未來中國房地產(chǎn)的市場會發(fā)生什么樣的變化？凱德對中國房地產(chǎn)市場是否有足夠的信心？

李紹強：凱德在中國深耕了30年，我們長期看好中國市場，對未來也是有信心的。中國現(xiàn)在是全世界第二大經(jīng)濟體，GDP近18萬億美元。中國是一個不可忽視的市場。

中國經(jīng)濟當前面臨一些調(diào)整，有幾個方面的挑戰(zhàn)，比如債務問題、人口紅利消失以及老齡化問題等。但是我們相信，中國在經(jīng)濟調(diào)控方面可動用的工具非常多，有足夠的能力應對這些挑戰(zhàn)。

從現(xiàn)在看未來，中國的產(chǎn)業(yè)升級也非常有前景，已經(jīng)出現(xiàn)了很多快速增長的新興產(chǎn)業(yè)，比如光伏、新能源汽車等，這意味著中國在科技創(chuàng)新方面有很大進步，而這其中民企是重要力量，這都是給予未來的信心。中國有人才、有資金、有先進制造能力，市場也足夠大，這都是中國市場的優(yōu)勢。

具體到房地產(chǎn)市場，從住宅市場來看，1998年房改之后，住宅市場實現(xiàn)了20多年的快速增長?，F(xiàn)在經(jīng)過行業(yè)的深度調(diào)整，大開發(fā)時代的普漲結(jié)束。以前，中國房地產(chǎn)行業(yè)多數(shù)開發(fā)商走的都是快速復制、快速占領市場的模式，但是現(xiàn)在進入存量市場，許多客戶的需求是改善。

日后的住宅市場，必須是對你的客戶有更深理解，洞察客戶的需求，在此基礎上針對性地設計產(chǎn)品。只有做到以客戶為中心，給到他們所需要的價值才可以勝出。

住宅市場的需求還會存在，不同城市的市場表現(xiàn)也有分化。從長期來看，經(jīng)過行業(yè)模式重塑和市場供需的重新平衡，行業(yè)會回歸到合理、健康的發(fā)展軌道。我們也非常樂于看到中國房地產(chǎn)行業(yè)步入高質(zhì)量發(fā)展階段。

由于市場供需關(guān)系變化，從賣方市場進入買方市場后，客戶會越來越“挑剔”，房企也不能再用以前的模式，單純快速到每個城市去復制。未來只有抓住客戶才能抓住市場，擁有良好信譽、產(chǎn)品能力和交付能力的企業(yè)，將在未來的市場競爭中占據(jù)有利地位。

以客戶為重

《21世紀》：經(jīng)過調(diào)整后，凱德地產(chǎn)在中國的發(fā)展策略是什么？是否有信心在存量市場獲取更大的機會？

李紹強：凱德跟國內(nèi)很多開發(fā)商相比，有著自己的發(fā)展模式和邏輯，一直以來都堅持長期主義，追求高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。在過去30年，我們也積累形成了自己的獨特優(yōu)勢：深入理解中國市場，把國外成熟經(jīng)驗與本地需求、本地經(jīng)驗相結(jié)合；多元化的投資組合，在多個資產(chǎn)領域具備強大的開發(fā)實力和全產(chǎn)業(yè)鏈能力。

從住宅市場來說，中國的房地產(chǎn)市場從賣方市場進入買方市場，未來的競爭，只有抓住客戶才能抓住市場。我們正在大力推動“以客戶為中心”戰(zhàn)略，也將這一核心思想融入到所有業(yè)務流程，要充分了解自己的客戶在哪里，他們需要什么樣的產(chǎn)品和服務，讓投資決策、產(chǎn)品定位和設計開發(fā)、市場營銷、客戶服務等所有環(huán)節(jié)，都基于“以客戶為中心”。

以前市場上通常的模式是做一個產(chǎn)品，然后進行標準化的快速復制。這個方式只有在賣方市場的時候奏效，因為你比客戶影響力大。這種模式本身沒有對或錯，只是在不同市場階段的不同應對方式。到了買方市場，客戶有更多選擇，我們要能夠給客戶有三個方面的價值：一是實現(xiàn)價值增值，二是降低成本，三是滿足情感訴求。

具體來說，價值增值就是資產(chǎn)購入后可以實現(xiàn)增值，盡管有時候這并非可控的，但我們能做的是在拿地策略上準確研判。降低成本指的是，要非常清楚理解客戶的需求是什么，將成本更多地往這個方向投入，這也包括完善的周邊配套，因為能夠降低客戶的生活成本。滿足情感訴求則是指，客戶對產(chǎn)品品質(zhì)的滿意度、對企業(yè)品牌的信任度等方面。

在市場調(diào)整之下，我們也面臨挑戰(zhàn)。行業(yè)進入一個比較長的寒冬，此時一定需要開源、節(jié)流，才能生存下來。不過，在艱難的市場環(huán)境下，凱德地產(chǎn)2023年的業(yè)績表現(xiàn)是令人滿意的。

市場調(diào)整期是我們鍛煉新能力的好機會，能夠為把握接下來的市場機會提前做好準備。凱德地產(chǎn)的優(yōu)勢是我們的規(guī)模體量比較小，目前凱德地產(chǎn)在中國的總資產(chǎn)規(guī)模約500多億元，這也給了我們調(diào)整的機會和空間，讓我們可以加入新的思路和做法。等市場調(diào)整過后，我們非常有把握。

深耕核心都市圈

《21世紀》：在中國，未來凱德看好哪些區(qū)域的發(fā)展？會重點布局哪些城市？

李紹強：從宏觀來看，大灣區(qū)以及長三角都是經(jīng)濟非?；钴S的區(qū)域，兩個區(qū)域也各有特色。長三角正在慢慢變成一個“大省”的概念，而大灣區(qū)則像是一座“大城市”，一體化的程度越來越高。

以地鐵線來說，廣州、佛山未來規(guī)劃將有大約17條地鐵連接，這兩座城市已經(jīng)逐漸融入；廣州與東莞、深圳還有珠海，未來也有地鐵線聯(lián)通，這也意味著，大灣區(qū)的城市越來越靠近在一起，越來越融入。

凱德地產(chǎn)在這兩個區(qū)域有長期的深耕和業(yè)務布局，尤其是廣州、深圳、上海、蘇州和杭州，我們看好其未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

舉例來說，凱德在廣州的中新廣州知識城項目，是由凱德集團與知識城集團共同投資成立知識城合資公司，作為中新戰(zhàn)略合作踐行者和重要載體平臺，深度參與知識城南起步區(qū)和后續(xù)階段的開發(fā)建設，推動中新兩國在知識城的戰(zhàn)略合作與發(fā)展。

多年來，知識城合資公司充分發(fā)揮中新合作的橋梁作用，鏈接兩國政企資源，深入促進雙方社會、經(jīng)濟、文化等領域的交流合作，并結(jié)合區(qū)域稟賦優(yōu)勢及發(fā)展規(guī)劃，通過專業(yè)化城市開發(fā)和運營，促進產(chǎn)城深度融合，助力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。未來，凱德將不遺余力持續(xù)推動中新雙方在知識城科技創(chuàng)新、智慧城市建設等領域合作進一步深化。