21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者吳抒穎廣州報道

住建部發(fā)聲充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)后，一線城市中的廣州率先推出重磅房地產(chǎn)政策。

1月27日早間，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱“《通知》”），在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。

除此以外，廣州此次新政還支持“租一買一”及“賣一買一”，居民家庭和個人將名下住房用作租賃或者掛牌計劃出售，購買住房時將相應(yīng)核減名下住房套數(shù)；商服類物業(yè)也不再限定轉(zhuǎn)讓對象，可以轉(zhuǎn)讓給法人單位，也可以轉(zhuǎn)讓給個人。

廣州再出重磅政策的背景是，廣州樓市目前庫存量高企，去化速度也較慢。盡管此前已經(jīng)多次對限購限貸政策作出重大調(diào)整，而且有部分區(qū)域已經(jīng)完全不限購，但也難以讓市場回歸到正常的水平。

此番調(diào)整后，廣州市場對政策有一定期望值，但普遍認(rèn)為對后市的影響不會持續(xù)太久，大約維持至“小陽春”。不過，廣州向來是一線樓市調(diào)整房地產(chǎn)政策的“風(fēng)向標(biāo)”，在廣州再度松綁限購后，深圳、上海和北京是否進(jìn)一步松動，值得市場期待。

釋放改善需求

廣州此次限購政策松綁中，最重要的是限購區(qū)域范圍內(nèi)，120平方米以上的住房不再納入限購范圍。一般而言，120平方米以上的住房是改善型住房，由于廣州過去幾年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化，在限購區(qū)域內(nèi)，這類住房的去化已存結(jié)構(gòu)性難題。

目前廣州仍在執(zhí)行限購政策的區(qū)域中，120平方米以上的占比已經(jīng)近半。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年，限購區(qū)域內(nèi)合計供應(yīng)120平方米以上住宅1.05萬套，約占限購區(qū)的42%，而成交量是8409套，占限購區(qū)的37%。此外，在2023年限購區(qū)域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均價是7.24萬元/平方米，而120平方米以下只有4.26萬元/平方米，這就意味著，120平方米以上是高端住宅為主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，以天河區(qū)為例，2023年天河區(qū)新房交易套均面積為130平方米/套。改善型需求為主導(dǎo)，加上供應(yīng)量明顯增長，導(dǎo)致目前天河供求比已為1.75：1，供求關(guān)系已經(jīng)改變。

一位廣州房企負(fù)責(zé)營銷的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“這兩年核心區(qū)推的地塊，推的時候都覺得是‘壓箱底’的好貨，房企拿的時候也都比較積極。這些項目拿的時候就肯定往高端的方向去走。到了入市的時候，這么多供應(yīng)上來，購房者可以選擇的項目多，有實力拿出這么多錢的人就這么多，大家去化就會困難很多?！?/p>

故而，在供明顯過于求的前提下，廣州此次放開120平方米以上住宅限購有其必要性。為了支持改善型需求的入市，廣州本次還支持“賣一買一”、“租一買一”，李宇嘉認(rèn)為，在需求端減少限購區(qū)域內(nèi)的大戶型購房的限制條件，支持“賣一買一、租一買一”，都有利于推動改善性需求適時入市，也符合中心區(qū)改善型需求占比大的特征。

廣州此次除了對住宅進(jìn)行松綁外，也不再對商服類物業(yè)限制轉(zhuǎn)讓對象，既可以轉(zhuǎn)讓給法人單位，也可以轉(zhuǎn)讓給個人。

商服類物業(yè)，近年來一直是廣州樓市“高庫存”的重災(zāi)區(qū)?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，廣州公寓、商業(yè)和辦公的可售庫存分別為157萬平方米、327萬平方米和227萬平方米，去化周期分別為33個月、68個月和65個月，存在明顯的去化壓力。

中指院指研究院華南分院院長楊紅俠分析稱，商服類項目交易限制的放松有利于更好地盤活商服類市場，提升市場活躍度，滿足房地產(chǎn)市場多樣化的需求。

下行趨勢明顯

廣州再度優(yōu)化房地產(chǎn)市場政策，在市場的預(yù)期中。從市場表現(xiàn)來看，廣州去年在一系列的房地產(chǎn)利好政策提振下，成交價、成交量都仍比較低迷。

1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的房價數(shù)據(jù)顯示，廣州房價依然處于下行通道，2023年12月環(huán)比、同比分別下降1%、3%；截至2023年12月，從環(huán)比來看，廣州的新建商品住宅銷售價格已連續(xù)下跌7個月，同比下跌的周期則已達(dá)12個月。

克而瑞的數(shù)據(jù)也顯示，截至2023年12月底，廣州全市庫存消化周期19.9個月，持續(xù)攀升近一年來的高位。區(qū)域方面，全市11區(qū)庫存均超過10個月。除結(jié)構(gòu)性原因的越秀區(qū)以外，南沙、從化、增城三區(qū)的消化周期超過20個月，并往30個月逼近。

廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析認(rèn)為，從市場表現(xiàn)來看，去年11月、12月已經(jīng)有明顯的轉(zhuǎn)淡，廣州去年只有在9月放開限購后短暫釋放了一波需求，之后市場一直保持冷淡，而且進(jìn)入2024年這種趨勢也沒有改變。

從去年全年的成交數(shù)據(jù)來看，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，其中一手房成交為約7.5萬套，與2022年基本持平。二手房則有比較明顯的上漲，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，2023年，廣州市二手住宅市場成交宗數(shù)為10.9萬宗，同比大漲31.7%。需要注意的是，這是由于二手房的價格體系更為靈活，“以價換量”的趨勢下，二手房相對去化速度會更快。

一手房庫存量高企，二手房成交量上行的影響下，廣州此番再度優(yōu)化房地產(chǎn)市場政策勢在必行。不過，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者多方調(diào)研，目前市場參與方對政策的效力仍在觀望。

黃韜就認(rèn)為，“目前市場下行的趨勢已經(jīng)非常明顯，放開120平方米以上的限購力度已經(jīng)不小，但其實還可以更積極一些。目前，我個人預(yù)測，這一次限購松綁應(yīng)該可以影響樓市2個月左右，廣州有望迎來‘小陽春’?！?/p>

一位不愿具名的龍頭房企人士則對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，“現(xiàn)在市場的政策對本來就計劃買房的人有效，但是刺激不了更多的人入市，市場整體是以穩(wěn)為主，因為購房者是否購房不僅取決于政策，還取決于收入水平等?！?/p>

作為一線樓市政策調(diào)整的“風(fēng)向標(biāo)”，廣州此番松綁，也為其他三座一線城市帶來了預(yù)期。李宇嘉就表示，由于市場短期房地產(chǎn)下行的壓力依然存在。2024年新年伊始，這種下行的壓力并沒有明顯的改觀。當(dāng)?shù)胤秸浅Ｖ匾暥唐跇鞘蟹€(wěn)定的情況下，這種政策可能會在其他一線城市落地。