21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗北京報(bào)道

經(jīng)過前幾年的曲折發(fā)展，2023年，北京辦公樓市場(chǎng)走入復(fù)蘇通道。

高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明表示，逐季來看需求表現(xiàn)，北京辦公樓市場(chǎng)凈吸納量前低后高，需求持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

“受消費(fèi)溫和復(fù)蘇傳導(dǎo)影響，2023年，北京的零售物業(yè)租賃市場(chǎng)率先于其他物業(yè)類型迎來回暖?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好勢(shì)頭持續(xù)鞏固，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，將由需求面的改善帶動(dòng)整體恢復(fù)進(jìn)程?！?/p>

辦公樓市場(chǎng)一定程度上可以稱之為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，其背后也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的折射。高力國際方面預(yù)測(cè)，新的經(jīng)濟(jì)周期下，面對(duì)新的產(chǎn)業(yè)形勢(shì)，各類宏觀政策在2024年將出現(xiàn)更加明顯的調(diào)整，這也預(yù)示著作為重要產(chǎn)業(yè)載體的辦公樓市場(chǎng)將面臨需求側(cè)的重大變化，進(jìn)入新發(fā)展階段。

需求持續(xù)恢復(fù)，總量依然不足

2023年，辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展不再受到居家辦公因素的限制，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公空間的整合，也基本進(jìn)入了尾聲。

高力國際數(shù)據(jù)顯示，第四季度，北京辦公樓市場(chǎng)各資產(chǎn)類別凈吸納量均恢復(fù)到正值，而上一次全市場(chǎng)錄得季度凈吸納量正值還是在2021年的第四季度。

從資產(chǎn)類別來看，第四季度，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量為2.7萬平方米，全年總計(jì)8.6萬平方米，恢復(fù)至疫情前平均水平的30%；乙級(jí)市場(chǎng)凈吸納量為8.3萬平方米，但由于上半年市場(chǎng)退租嚴(yán)重，全年為負(fù)3.9萬平方米；產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)凈吸納量為3.1萬平方米，同樣由于前三季度市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，全年為負(fù)3.7萬平方米。

陸明認(rèn)為，受疫情、企業(yè)保守預(yù)期和擴(kuò)張意愿不足、降本增效的租賃策略和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公空間調(diào)整的影響，這四個(gè)因素是導(dǎo)致本輪辦公樓市場(chǎng)行情出現(xiàn)快速反轉(zhuǎn)的核心原因。因此，如果市場(chǎng)能夠出現(xiàn)需求側(cè)恢復(fù)，上述四個(gè)因素的影響一定出現(xiàn)了明顯且積極的改善。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)同樣顯示，第四季度市場(chǎng)活躍度小幅提升。經(jīng)過先前若干季度的多輪租金談判，當(dāng)前業(yè)主愿提供更具有吸引力的租賃條款以盡快實(shí)現(xiàn)簽約。第四季度租賃市場(chǎng)問詢及帶看量小幅上升，追求降本增效的中小面積段租戶搬遷成為租賃需求的主要來源。此外，TMT行業(yè)貢獻(xiàn)了甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)成交總量的30%。

一線調(diào)研顯示，前幾個(gè)季度中，業(yè)主通常會(huì)通過提供定制裝修等附加服務(wù)來推進(jìn)租賃交易，但發(fā)現(xiàn)所產(chǎn)生的實(shí)際效用有限。當(dāng)前，大部分業(yè)主已意識(shí)到直接降租是促使成交落地的唯一有效途徑。在爭(zhēng)取好資質(zhì)租戶的過程中，市場(chǎng)中已出現(xiàn)突破底線的租金價(jià)格。

大宗成交方面，2023年，北京全年大宗成交總額為337億元，市場(chǎng)活躍度略有改善。第四季度的大宗交易市場(chǎng)中，私人買家占比超過五成。其中，中國金茂以28.02億元出售了位于亮馬橋區(qū)域的五星級(jí)酒店金茂北京威斯汀大飯店，該宗交易頗受市場(chǎng)關(guān)注，買方為渤海潤澤。

受辦公樓租賃市場(chǎng)影響，辦公物業(yè)在大宗交易市場(chǎng)成交總額中占比雖有56.8%，但其成交金額較去年下降5%。零售物業(yè)的投資熱度有所提升，對(duì)比去年成交金額實(shí)現(xiàn)數(shù)倍增長，據(jù)仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜分析，這或許受到公募REITs試點(diǎn)范圍拓展到消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施影響，相關(guān)資產(chǎn)熱度顯著提升。

從買家類型來看，投資需求有所回暖，投資型買家的成交額占比上升至71%。“私人買家、國企平臺(tái)等非傳統(tǒng)市場(chǎng)投資人入場(chǎng)，買家來源較以往更為豐富?！毙燔畿绫硎荆骸半S著市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整，核心區(qū)位的投資機(jī)會(huì)有望迎來更高關(guān)注?！?/p>

2024年醞釀變化

展望2024年北京辦公樓市場(chǎng)的走向，機(jī)構(gòu)均呈現(xiàn)出相對(duì)積極的態(tài)度。

“在競(jìng)爭(zhēng)激烈的甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)中，業(yè)主將持續(xù)大幅下調(diào)租金。低租金環(huán)境將促使更多租戶做出搬遷選擇，并進(jìn)一步刺激沒有強(qiáng)搬遷動(dòng)機(jī)的租戶進(jìn)入市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“2024年的全市凈吸納量預(yù)計(jì)有所提升?！?/p>

針對(duì)辦公樓市場(chǎng)的其他細(xì)分領(lǐng)域，仲量聯(lián)行也分別做出了展望。零售地產(chǎn)部分，2023年租賃需求的顯著回暖刺激了市區(qū)頭部項(xiàng)目的市場(chǎng)信心，租金有望在未來兩年回升至疫情前水平，在頭部項(xiàng)目的帶動(dòng)下，市區(qū)市場(chǎng)平均租金預(yù)計(jì)將在2024年同比上漲2.3%；高端住宅部分，北京購房政策的進(jìn)一步優(yōu)化有助于改善市場(chǎng)預(yù)期，提高市場(chǎng)活躍度，預(yù)計(jì)2024年北京高端住宅市場(chǎng)成交勢(shì)頭將保持平穩(wěn)，高端住宅價(jià)格預(yù)計(jì)在改善性需求釋放的支撐下企穩(wěn)回升，并在中長期保持平穩(wěn)上行態(tài)勢(shì)。

高力國際方面認(rèn)為，監(jiān)管層明確了下一階段中國經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向是“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”，預(yù)計(jì)也是2024年中國經(jīng)濟(jì)宏觀政策的主基調(diào)。在新的發(fā)展周期，中國將以科技創(chuàng)新推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，以顛覆性前沿技術(shù)催生新產(chǎn)業(yè)、新模式、新動(dòng)能；與此同時(shí)，促進(jìn)新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展，新舊產(chǎn)業(yè)動(dòng)能更替也將加速進(jìn)行。這也預(yù)示著作為重要產(chǎn)業(yè)載體的辦公樓市場(chǎng)，將面臨需求側(cè)的重大變化，進(jìn)入新發(fā)展階段。

高力國際北京分公司董事總經(jīng)理李娟認(rèn)為，當(dāng)頭部行業(yè)開始調(diào)整，而后續(xù)的新興產(chǎn)業(yè)還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì)形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的換擋期，同時(shí)也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。

李娟預(yù)計(jì)，在未來一段時(shí)間內(nèi)，北京辦公樓市場(chǎng)將處于新增需求不足、價(jià)格不振的市場(chǎng)環(huán)境。只要全市場(chǎng)空置率維持在20%的高位，市場(chǎng)平均租金將不會(huì)出現(xiàn)觸底反彈的可能。同時(shí)高空置率持續(xù)的時(shí)間越長，對(duì)于租金的下行壓力就越大，因此2024年租金價(jià)格中樞仍將持續(xù)下移，租金“2”時(shí)代已經(jīng)開啟。

陸明進(jìn)一步補(bǔ)充表示，當(dāng)前，由于多數(shù)企業(yè)仍處于利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)期，這些企業(yè)并沒有在降本增效、市場(chǎng)預(yù)期和擴(kuò)張方面出現(xiàn)較為明顯的改善，因此這兩個(gè)因素仍將持續(xù)影響2024年市場(chǎng)需求側(cè)的表現(xiàn)。政策的傳導(dǎo)需要時(shí)間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時(shí)間，市場(chǎng)信心恢復(fù)和實(shí)際需求落地也需要時(shí)間，而這個(gè)滯后的時(shí)間差也將會(huì)是北京辦公樓市場(chǎng)最艱難的時(shí)期。

陸明同時(shí)強(qiáng)調(diào)，在中央發(fā)布了一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策后，預(yù)期2024年一季度將持續(xù)有相關(guān)的配套政策落地。因此整體辦公樓市場(chǎng)的積極因素正在不斷累積，市場(chǎng)新增需求預(yù)計(jì)將持續(xù)小幅回暖。