21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張偉澤香港報(bào)道

“自從‘撤辣’政策落地的這十多天，我就一直連軸轉(zhuǎn)，都沒(méi)有時(shí)間休息，這個(gè)雙休日的時(shí)間已經(jīng)被客戶預(yù)定完了。最近過(guò)來(lái)買(mǎi)房的人一批接著一批。前兩天有個(gè)客戶從西安飛過(guò)來(lái)，上午11點(diǎn)到達(dá)，下午2點(diǎn)就簽好了購(gòu)房合同，一次性買(mǎi)了三套?！币晃幌愀鄯慨a(chǎn)中介Z先生在一個(gè)新樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

在香港特區(qū)政府2月28日發(fā)布財(cái)政預(yù)算案，撤銷(xiāo)所有住宅物業(yè)需求管理措施（俗稱(chēng)“辣招”）免征各類(lèi)購(gòu)房額外印花稅以來(lái)，香港樓市反響熱烈。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)十大屋苑3月9日、3月10日成交量創(chuàng)3年新高；香港樓市一手市場(chǎng)在“撤辣”不足十天已錄得超過(guò)1500套成交，遠(yuǎn)超今年頭兩月合計(jì)700套的銷(xiāo)售量。

（香港房產(chǎn)中介門(mén)面攝/張偉澤）

“撤辣”激活購(gòu)房需求

香港樓市成交量迅速上升，不少購(gòu)房需求被政策激活。

記者3月15日在一個(gè)香港新房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)觀察到，盡管是工作日，但仍有眾多的購(gòu)房者在現(xiàn)場(chǎng)看房。從口音判斷，購(gòu)房者來(lái)自不同地區(qū)，既有來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的購(gòu)房者，也不乏香港本地買(mǎi)家。Z先生表示，自“撤辣”以來(lái)，來(lái)港購(gòu)房的人數(shù)迅速增加。雙休日時(shí)的客流尤為夸張，有些新樓盤(pán)甚至需要排隊(duì)1-2小時(shí)才能夠進(jìn)入樣板房參觀。

（香港新房放售現(xiàn)場(chǎng)攝/張偉澤）

在現(xiàn)場(chǎng)，一位來(lái)自東北的購(gòu)房者對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，自聽(tīng)說(shuō)香港“撤辣”之后，他便有了在香港買(mǎi)房的打算，既作為投資，也為孩子將來(lái)在香港讀書(shū)做準(zhǔn)備。本次他是專(zhuān)程從內(nèi)地來(lái)香港買(mǎi)房的。

（香港樣板房現(xiàn)場(chǎng)攝/張偉澤）

香港仲量聯(lián)行資深董事李遠(yuǎn)峰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，以仲量聯(lián)行過(guò)去十年統(tǒng)計(jì)的一手市場(chǎng)平均數(shù)據(jù)來(lái)看，香港每1000個(gè)新增家庭住戶平均對(duì)應(yīng)大概542套一手成交。然而，這個(gè)數(shù)字在過(guò)去兩年下降至466套，這表明在過(guò)去一段時(shí)間中，有部分購(gòu)房需求被壓抑，而這部分被擠壓的需求在本次“撤辣”后獲得釋放，就目前觀察而言都屬于相對(duì)剛需。

這些購(gòu)房者中，除了專(zhuān)程自?xún)?nèi)地來(lái)香港購(gòu)房的買(mǎi)家和香港本地居民購(gòu)房者，通過(guò)“高才通”計(jì)劃來(lái)港的專(zhuān)才們也是其中不可忽視的力量。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，通過(guò)對(duì)往年購(gòu)房者姓名數(shù)據(jù)的分析，來(lái)自?xún)?nèi)地的購(gòu)房者大約占香港樓市總購(gòu)房者的近20%，是香港樓市的重要買(mǎi)家。而“高才通”計(jì)劃引進(jìn)的專(zhuān)才更是為香港樓市增添了需求。雖然2023年特區(qū)政府已針對(duì)這些專(zhuān)才推出 “先征后免”的方法，允許他們購(gòu)房時(shí)先繳納額外稅費(fèi)，待其成為香港永久居民后退還。但這一措施仍需等待數(shù)年才能兌現(xiàn)，不少專(zhuān)才對(duì)此始終有所顧慮。本次“撤辣”無(wú)疑消除了這方面的顧慮，進(jìn)一步釋放其購(gòu)房需求。

通過(guò)“高才通”計(jì)劃來(lái)港的C先生就是典型例子。他在“撤辣”后一周即定下了在港的首套房子，從萌生購(gòu)房念頭到作出決定，整個(gè)過(guò)程僅耗時(shí)一周。C先生對(duì)記者表示，自2023年特區(qū)政府宣布“減辣”之后，他便開(kāi)始考慮在香港購(gòu)置房產(chǎn)自用，盡管當(dāng)時(shí)推出了“先征后免”的政策，但他對(duì)此仍心存疑慮，擔(dān)憂其之后因不可抗力因素離港，無(wú)法待滿7年轉(zhuǎn)為永久居民而導(dǎo)致稅金無(wú)法退還。而本次撤銷(xiāo)額外印花稅的舉措無(wú)疑是消除了他的心理障礙，促使他迅速做出了購(gòu)房決策。

根據(jù)特區(qū)政府?dāng)?shù)據(jù)，截至2023年2月底，“高才通”計(jì)劃由去年至今總計(jì)已引進(jìn)約10.8萬(wàn)人來(lái)港，這些通過(guò)“高才通”來(lái)港人士預(yù)計(jì)將可為香港帶來(lái)每年約340億港元的直接經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，相當(dāng)于本地生產(chǎn)總值約1.2%。

投資價(jià)值凸顯

香港樓市火熱，部分也歸因于樓市的投資價(jià)值。C先生指出，除了他以外，更有通過(guò)“高才通”計(jì)劃來(lái)港的專(zhuān)業(yè)人才選擇在香港撤銷(xiāo)樓市調(diào)控政策后在港置業(yè)。這些專(zhuān)才的購(gòu)房動(dòng)機(jī)多元，既有自住需求，也有投資考量。他與其他專(zhuān)才人士探討一番后一致認(rèn)為，香港房?jī)r(jià)目前處于低位，且租售比相對(duì)較高，是入手的好時(shí)機(jī)。

香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，今年1月，香港樓價(jià)指數(shù)跌至306.4，創(chuàng)下2016年10月以來(lái)最低，同比跌幅擴(kuò)大至逾9.4%，是11個(gè)月以來(lái)最大。然而，香港樓市租金水平則受惠于“高才通”計(jì)劃引進(jìn)人才以及疫后全面復(fù)常等因素的積極影響，自2023年以來(lái)不斷攀升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，反映香港租金水平變化的租金指數(shù)CRI在2023年由108.31上漲7.6%至116.59，整體租金回報(bào)率回升至3%。

房產(chǎn)中介Z先生指出，在其經(jīng)手的樓盤(pán)中，大部分新房的租售比能達(dá)到3%-4%。他以新盤(pán)“朗譽(yù)”的一手單位為例，一套價(jià)值493萬(wàn)港元的一居室預(yù)計(jì)租金可達(dá)到每月1.8萬(wàn)港元，租售比可達(dá)約4.3%，基本上可以覆蓋該房每個(gè)月的月供。他進(jìn)一步表示，除了租售比高之外，一些開(kāi)發(fā)商也為購(gòu)房者提供現(xiàn)金回贈(zèng)，極大減輕了購(gòu)房者的現(xiàn)金流壓力。同樣以“朗譽(yù)”的一手單位為例，標(biāo)價(jià)580萬(wàn)港元的單位在首付付清之后的一段時(shí)間，能夠?yàn)橘?gòu)房者提供15%的現(xiàn)金回贈(zèng)（即實(shí)際售價(jià)為493萬(wàn)港元），這筆現(xiàn)金已經(jīng)能夠覆蓋購(gòu)房者的首付資金。開(kāi)發(fā)商以此方式降低購(gòu)房者的所需現(xiàn)金，同時(shí)也能提升購(gòu)房者的貸款額度。

（購(gòu)房現(xiàn)金回贈(zèng)詳情  攝/張偉澤）

劉嘉輝表示，香港樓市在2023年出現(xiàn)租金價(jià)格和樓價(jià)倒掛現(xiàn)象，在樓價(jià)下跌的同時(shí)租金不斷上升，從而導(dǎo)致租售比不斷上升；同時(shí)市場(chǎng)普遍預(yù)期下半年美聯(lián)儲(chǔ)利率將有望下調(diào)，受聯(lián)系匯率制影響，香港按揭貸款利率同樣有下調(diào)的可能性。這兩點(diǎn)因素共同作用下，香港樓市的投資價(jià)值愈發(fā)顯現(xiàn)。

去庫(kù)存壓力顯著

盡管撤銷(xiāo)樓市調(diào)控政策得到市場(chǎng)的積極反響，但香港一手樓盤(pán)的價(jià)格并未出現(xiàn)顯著上漲，甚至有所下跌。

反映香港樓價(jià)變化的美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)在3月11日?qǐng)?bào)133.6，較2月26日數(shù)據(jù)下降0.74%。以九龍灣新盤(pán)“泰豐”為例，其平均呎價(jià)（1呎約為0.09平米）僅為14800港元，甚至低于去年長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)以“超低”折讓價(jià)推出的“親海駅II”項(xiàng)目。而3月14日推出的新盤(pán)“SEASONS PLACE”的平均呎價(jià)也僅為14188港元，較去年同地段新盤(pán)“凱柏峰Ⅲ”的平均呎價(jià)低16%，同時(shí)也是該地區(qū)近五年來(lái)的最低平均呎價(jià)。

平價(jià)推售新房的背后，是香港樓市高居不下的庫(kù)存。

根據(jù)香港房屋局以及美聯(lián)物業(yè)研究中心數(shù)據(jù)，截至2023年底，香港樓盤(pán)的“貨尾”（新盤(pán)銷(xiāo)售剩余未賣(mài)出的單位）已達(dá)2.03萬(wàn)套，達(dá)近20年來(lái)新高，同時(shí)，潛在新盤(pán)供應(yīng)單位數(shù)創(chuàng)歷史新高，達(dá)10.9萬(wàn)個(gè)單位，創(chuàng)有記錄以來(lái)新高。

“貨尾”堆積，香港主要地產(chǎn)商或多或少面臨庫(kù)存壓力。以?xún)杉蚁愀壑饕禺a(chǎn)商為例，截至2022年底，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)擁有可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備約7500萬(wàn)平方呎，其中位于香港的有700萬(wàn)平方呎，同比增長(zhǎng)75%；而對(duì)于新鴻基地產(chǎn)而言，截至2月28日，其發(fā)展中及待售物業(yè)達(dá)2197億港元，同比增長(zhǎng)4.31%，連續(xù)7年錄得增長(zhǎng)。

劉嘉輝指出，目前香港樓市“貨尾”數(shù)量高企，與之相對(duì)的，2022年至2023年香港一手樓盤(pán)銷(xiāo)售量?jī)H為10000多套。今年香港樓市有2.2萬(wàn)個(gè)新單位供應(yīng)，加上過(guò)去一手樓的庫(kù)存約2萬(wàn)個(gè)單位，合共4.2萬(wàn)個(gè)新單位。以此推測(cè)，這些庫(kù)存需要兩三年時(shí)間才能消化。短期內(nèi)，地產(chǎn)商的銷(xiāo)售策略仍會(huì)是“以?xún)r(jià)換量”。

李遠(yuǎn)峰也贊同開(kāi)發(fā)商策略仍會(huì)是“以?xún)r(jià)換量”的這種說(shuō)法，他統(tǒng)計(jì)了近期成交的一千多套一手樓盤(pán)，在此其中，有超過(guò)60%為之前減過(guò)價(jià)的現(xiàn)樓項(xiàng)目，市場(chǎng)仍有大量“貨尾”。同時(shí)，從購(gòu)房者的表現(xiàn)來(lái)看，多數(shù)買(mǎi)家還是選擇性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目，購(gòu)房行為較為理性。

供過(guò)于求，香港樓價(jià)自然受到壓制。對(duì)于香港樓市后續(xù)發(fā)展，劉嘉輝認(rèn)為，短期來(lái)看，樓市成交量回升并不一定帶來(lái)價(jià)格回升?！俺防薄奔せ盍讼嚓P(guān)購(gòu)房需求，短期內(nèi)成交量回升令人欣喜。不過(guò)，“辣招”是影響樓市眾多因素中的其中之一，本次“撤辣”雖然促進(jìn)了樓市成交量，但短期內(nèi)對(duì)于整體樓價(jià)影響仍然有限，后續(xù)樓價(jià)或?qū)⒊尸F(xiàn)“U”型反彈。