21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎北京報(bào)道

“我這個(gè)月成交4單了，比上個(gè)月多賣了2套。”5月30日，蘇州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人文楊（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

文楊認(rèn)為蘇州二手房正整體回暖。一方面是因?yàn)?月蘇州疫情防控效果顯著，線下看房和成交恢復(fù)；另一方面也得益于相對(duì)寬松的政策環(huán)境吸引更多人購房。

5月9日，據(jù)多家媒體報(bào)道，蘇州優(yōu)化限購、限售政策。在限購方面，非蘇州戶籍家庭的社保要求縮短至6個(gè)月，非限購區(qū)域（張家港、常熟）房屋不計(jì)入家庭限購套數(shù)；在限售方面，新房限售縮短至2年，二手房不再限售。

新政過去20日，蘇州市場(chǎng)是否回暖？房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)有何變化？對(duì)今年蘇州二批次集中供地有何影響？

蘇州樓市緩慢爬坡

“現(xiàn)在二手房不限售了，市場(chǎng)上新增了大量掛牌房源?！蔽臈钫劦?，這些新掛牌的房主多為改善置換群體或之前在蘇州購房投資人士。

文楊感慨，由于目前的政策環(huán)境相對(duì)寬松，很多新掛牌房主的預(yù)期較高，新掛房源價(jià)格有所上漲。目前流通較好的房源仍以政策發(fā)布前即在售的“存量房源”為主。

蘇州部分區(qū)域確實(shí)存在掛牌價(jià)格上漲情況，但區(qū)域存在分化。如貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，5月20日-26日，工業(yè)園區(qū)掛牌均價(jià)近4.47萬元/平方米，較上周上漲0.1%；同期相城區(qū)掛牌均價(jià)2.2萬元/平方米，環(huán)比下降0.1%，成交價(jià)格亦有漲有跌。

整體來看，蘇州二手房成交價(jià)格并未上漲。房天下數(shù)據(jù)顯示，5月蘇州二手房成交參考均價(jià)為2.75萬元/平方米，環(huán)比下降0.57%，同比下降3.61%。

由于限購政策放松，非蘇州戶籍家庭購房所需的社保要求縮減至6個(gè)月，部分在蘇州工作但繳納社保不足兩年的家庭擁有了購房資格，疊加前述置換群體入市，蘇州樓市購房群體有所增加并開始行動(dòng)。

克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)考察貝殼平臺(tái)成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，5月23日，貝殼平臺(tái)上蘇州二手房成交137套，創(chuàng)今年截至當(dāng)日的工作日成交量新高，前一周末，即5月21-22日合計(jì)成交287套，亦處年內(nèi)較高水平。

新房市場(chǎng)的熱度也有所提升，但在長三角某品牌房企工作的魏新（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，5月蘇州新房項(xiàng)目的到訪率有所提高，但轉(zhuǎn)化量增長還有待觀察。

環(huán)比來看，政策效果或已有所顯現(xiàn)，但與去年同期相比，仍有較大差距。克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至5月26日，5月蘇州市區(qū)新房供應(yīng)面積55.81萬平方米，環(huán)比增加121%，同比減少26%；成交面積47.69%，環(huán)比增加近20%，同比減少52%。

上述機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，目前蘇州樓市的成交量仍在恢復(fù)中，數(shù)據(jù)仍在緩慢爬坡，市場(chǎng)能否復(fù)蘇，還要觀察未政策是否會(huì)進(jìn)一步放松，以及成交的持續(xù)性。

除了規(guī)制性政策調(diào)整外，房貸利率下調(diào)進(jìn)一步降低蘇州購房者的還貸壓力，多位蘇州房屋經(jīng)紀(jì)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前首套房貸利率最低可至4.25%，已是目前全國最低水平。

房貸利率下調(diào)會(huì)對(duì)購房者的購房意向產(chǎn)生影響?！袄氏抡{(diào)了，我最近改了想法，想換房?！奔以谔K州，工作在上海的章歌（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

但當(dāng)?shù)胤课萁?jīng)紀(jì)人認(rèn)為利率調(diào)整并不能惠及每一個(gè)購房家庭?！笆滋桌首畹涂梢宰龅?.25%，但要看資質(zhì)的，包括征信、收入證明、工資流水等等，我們不承諾能貸到最低利率。”另一位當(dāng)?shù)胤课萁?jīng)紀(jì)人王鵬（化名）向記者談到。

由于相關(guān)政策并未像杭州、成都等熱點(diǎn)城市一樣公開發(fā)文，在對(duì)話中王鵬也透露出隱憂：“雖然現(xiàn)在外地戶口買房社保要求縮短至6個(gè)月，但還是兩年社保最保險(xiǎn)，政策沒有公開發(fā)文，萬一哪天政策收回，社保不再符合要求的買房就違約了?！?/p>

樓市的支撐點(diǎn)與不確定性

“沒有發(fā)文可能也是擔(dān)心市場(chǎng)出現(xiàn)炒作情況，現(xiàn)在放松的政策一般都會(huì)執(zhí)行，也不排除后續(xù)修改或內(nèi)部執(zhí)行的可能性，但還不至于這么快收回?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，蘇州近期出現(xiàn)持續(xù)性政策放松，一定程度上折射出背后的市場(chǎng)預(yù)期不佳問題。

魏新指出，受疫情反復(fù)、市場(chǎng)看空等多方面因素，今年蘇州新房供應(yīng)和成交的量能明顯不足，新房成交單月減少1500-2000套，總體新增供應(yīng)套數(shù)也少于去年，市場(chǎng)萎縮信號(hào)明顯。二手房成交套數(shù)自去年一季度以來持續(xù)滑坡，今年一季度同比接近腰斬。

魏新介紹，截至4月底，蘇州主城區(qū)住宅在售存量887.13萬平方米，按近6個(gè)月月均成交計(jì)算，去化周期為18.3個(gè)月。

為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，蘇州今年多次對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整，包括常熟出臺(tái)人才購房補(bǔ)貼、蘇州提高首次使用公積金貸款的貸款額度、縮短非蘇州戶籍購房家庭的社保年限、縮短限售年限、支持多孩家庭購房等等。

與很多重點(diǎn)城市的政策相比，蘇州政策的步子邁得并不小。杭州、成都近期均對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化，在限購、限售方面，杭州僅降低了二手房購房的社保要求，成都提出近郊區(qū)縣住房不納入主城區(qū)家庭限購套數(shù)，縮短無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中的住房交易年限。

不僅如此，蘇州還具有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口優(yōu)勢(shì)。

據(jù)蘇州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年蘇州GDP 22718.3億元，同比增長8.7%，GDP排名全國前6。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)的增加值分別為189.7億元、10872.8億元和11655.8億元，同比分別下降0.8%、增長9.5%和增長8.1%。

蘇州堅(jiān)持先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)貢獻(xiàn)了2021年蘇州超99%的GDP。

同期蘇州規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破4萬億元，高技術(shù)制造業(yè)產(chǎn)值14062.2億元，比上年增長11.9%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重的34.0%。高技術(shù)服務(wù)業(yè)營業(yè)收入比上年增長23.0%，占規(guī)模以上服務(wù)業(yè)營業(yè)收入的比重達(dá)35.3%，蘇州產(chǎn)業(yè)質(zhì)態(tài)持續(xù)優(yōu)化提升。

2021年蘇州新設(shè)市場(chǎng)主體60.47萬戶，其中新設(shè)企業(yè)12.70萬戶，比上年增長17.8%。年末全市共有各類市場(chǎng)主體274.07萬戶，其中企業(yè)82.97萬戶，比上年末增長7.8%，市場(chǎng)主體活力不斷釋放。

2010-2020年，蘇州常住人口增加近229萬人，增長近22%，年平均增長率為2%，是江蘇人口增長最多的城市。2021年末蘇州常住人口近1285萬人，繼續(xù)保持人口增勢(shì)。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展持續(xù)為蘇州人口增長注入動(dòng)力，而人口持續(xù)增長又為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)帶來購買力。

蘇州作為房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市和房企重點(diǎn)投資的城市，為何今年市場(chǎng)表現(xiàn)不佳？魏新認(rèn)為除了受疫情反復(fù)這一意外因素影響外，一方面是前期嚴(yán)格的政策調(diào)控壓制了部分市場(chǎng)需求，另一方面市場(chǎng)信心缺失也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)甚至土地市場(chǎng)表現(xiàn)帶來影響。

“政策具有時(shí)滯性，政策效果后續(xù)或逐步釋放。” 魏新談到。嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為如果目前的政策效果對(duì)樓市的支持效果不及預(yù)期，市場(chǎng)仍未恢復(fù)，后續(xù)政策還有繼續(xù)優(yōu)化的可能。

政策可以及時(shí)優(yōu)化，但信心缺失或難以在短時(shí)間內(nèi)修復(fù)。

章歌在互聯(lián)網(wǎng)大廠工作，之前很想換一個(gè)大一點(diǎn)的房子，現(xiàn)在由于工作穩(wěn)定性和收入增長存在不確定性，面對(duì)持續(xù)政策利好時(shí)卻猶豫了：“我不想每個(gè)月背超過1.5萬元的房貸壓力?！?/p>

5月25日，蘇州第二批次集中供地的地塊已掛牌，與第一批次相比，多了一些區(qū)位條件好的優(yōu)質(zhì)地塊。由于今年前期房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，今年蘇州第一批次集中供地平均溢價(jià)率僅3%，大部分地塊底價(jià)成交。

在魏新看來，第一批次土地中的優(yōu)質(zhì)地塊被房企追捧的概率很高，但整體表現(xiàn)如何，還有賴近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)。

“從現(xiàn)在政策的反饋來看，對(duì)供地肯定有積極影響，但影響有多大，還要看近期的成交數(shù)據(jù)?！?魏新說。