5月31日（周一），首批9只公募REITs即將公開(kāi)發(fā)售。

發(fā)行渠道——包括大量銀行、近百家券商，以及主流的第三方平臺(tái)——都嚴(yán)陣以待。

而近日詢(xún)價(jià)結(jié)果顯示，首批9只公募REITs網(wǎng)下有效報(bào)價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超預(yù)期，高達(dá)3至15倍。機(jī)構(gòu)追捧之下，接下來(lái)的公開(kāi)發(fā)售也很可能出現(xiàn)超額認(rèn)購(gòu)、末日比例配售的現(xiàn)象。

現(xiàn)在關(guān)鍵的問(wèn)題是，投資人做好準(zhǔn)備了嗎？投資人應(yīng)該如何選擇適合自己的公募REITs？要考慮哪些因素，注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？

對(duì)此，兩位擬任公募REITs基金經(jīng)理建議，投資人不要把公募REITs當(dāng)股票炒，而要關(guān)注REITs的底層資產(chǎn)、管理團(tuán)隊(duì)，根據(jù)自己的偏好、持有時(shí)間長(zhǎng)短、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等情況進(jìn)行投資。

“第一批公募REITs，大家關(guān)注的主要是底層資產(chǎn)，只要底層資產(chǎn)資質(zhì)好，即使經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能力弱一點(diǎn)，項(xiàng)目也不會(huì)有多差。目前這個(gè)邏輯是對(duì)的?！币晃换鸾?jīng)理說(shuō)。

 公開(kāi)認(rèn)購(gòu)指南

從5月24、25日的詢(xún)價(jià)來(lái)看，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)首批9只公募REITs產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)非常熱情。

詢(xún)價(jià)結(jié)果顯示，9只公募REITs產(chǎn)品網(wǎng)下有效報(bào)價(jià)均實(shí)現(xiàn)超比例認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)在3.61—15.31倍之間，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)估。

具體來(lái)看，蛇口產(chǎn)園、首鋼綠能、張江REIT、鹽港REIT、首創(chuàng)水務(wù)、普洛斯、浙江杭徽、廣州廣河、東吳蘇園最終網(wǎng)下有效報(bào)價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為15.31倍、11.13倍、8.85倍、8.47倍、8.35倍、5.85倍、4.86倍、4.56倍、3.61倍。

在這種對(duì)公募REITs追捧的熱度下，周一開(kāi)始的公開(kāi)發(fā)售同樣可期。

值得一提的是，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者計(jì)算，首批公募REITs總募資額約314億元，但面向公眾投資者募集的份額并不多，僅為19億元，約占總募資額的6%。

具體來(lái)看，9只公募REITs面向公眾投資者的發(fā)售金額分別為：張江REIT2.00億元、浙江杭徽1.68億元、東吳蘇園2.79億元、普洛斯3.27億元、鹽港REIT2.21億元、首創(chuàng)水務(wù)0.89億元、首鋼綠能1.34億元、廣州廣河4.56億元、蛇口產(chǎn)園2.08億元。

9只公募REITs面向公眾投資者的發(fā)售金額中，最低的是首創(chuàng)水務(wù)，僅0.89億元，最高的是廣州廣河，為4.56億元。大部分在2億-3億之間，包括5只公募REITs。

在機(jī)構(gòu)詢(xún)價(jià)熱情，而面向公眾投資者的發(fā)售金額僅有19億元的情況下，首批公募REITs很可能最終出現(xiàn)末日比例配售。

反之，按規(guī)定，如果首批公募REITs的公眾發(fā)售部分認(rèn)購(gòu)不足，將回?fù)芙o網(wǎng)下投資者。

根據(jù)公告，首批9只公募REITs認(rèn)購(gòu)規(guī)定如下：

（表格來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)）

公告顯示，首批9只公募REITs發(fā)售時(shí)間集中在5月31日至6月1日，另有4只公募REITs基金延長(zhǎng)至6月2日。

公募REITs設(shè)有場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)和場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)兩種方式。

簡(jiǎn)單地來(lái)說(shuō)，場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)，就是普通公募基金認(rèn)購(gòu)模式，通過(guò)基金公司直銷(xiāo)平臺(tái)、銀行、互聯(lián)網(wǎng)等第三方基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)。而場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)，通常是通過(guò)證券公司的證券賬戶(hù)認(rèn)購(gòu)。

那么，公眾認(rèn)購(gòu)公募REITs優(yōu)選場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)，還是場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)？

一位公募基金人士向記者介紹，兩者都一樣。不過(guò)，如果從方便角度來(lái)看，投資人有券商賬號(hào)，其實(shí)通過(guò)場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)買(mǎi)賣(mài)公募REITs相對(duì)更方便。

但是場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)和場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)兩種方式申購(gòu)的門(mén)檻有差異。比如由平安基金擔(dān)任管理人的廣州廣河，場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)門(mén)檻是1000份，認(rèn)購(gòu)價(jià)13.02元/份，所需金額為13020元，而場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)門(mén)檻是1000元。場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)門(mén)檻遠(yuǎn)高于場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)。

總體來(lái)看，公眾投資者通過(guò)場(chǎng)內(nèi)及場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)公募REITs，有不同的最低門(mén)檻要求，首批9單公募REITs產(chǎn)品場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)最低門(mén)檻為100元，場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)最低門(mén)檻1000元。

基金經(jīng)理揭秘REITs選基邏輯

那么，面對(duì)首批9只公募REITs，投資者怎么選擇適合自己的公募REITs？

一位擬任公募REITs基金經(jīng)理表示，投資REITs以長(zhǎng)期投資為主。

他認(rèn)為，具體到公募REITs的選擇，是選擇產(chǎn)權(quán)類(lèi)（如產(chǎn)業(yè)園），還是特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)（如高速公路）的資產(chǎn)，是根據(jù)個(gè)人偏好。比如，你是喜歡產(chǎn)業(yè)園這樣的資產(chǎn)，希望未來(lái)有比較大的升值；還是喜歡像高速公路這樣的資產(chǎn)，希望未來(lái)長(zhǎng)期有較穩(wěn)定的回報(bào)。

他建議，如果長(zhǎng)期投資公募REITs，在同一類(lèi)公募REITs資產(chǎn)中做選擇，可考慮三個(gè)因素：

一是看底層項(xiàng)目資產(chǎn)的品質(zhì)，比如高速公路所處的位置，如果是長(zhǎng)三角、珠三角這些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)城市，資產(chǎn)質(zhì)量會(huì)比較優(yōu)秀。

二是看基金管理人的運(yùn)營(yíng)管理能力，國(guó)外公募REITs更多的是看管理團(tuán)隊(duì)。長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)未來(lái)基金管理人的管理能力的價(jià)值也會(huì)在公募REITs的價(jià)格中得到體現(xiàn)。

三是看未來(lái)原始權(quán)益人有沒(méi)有更多的資產(chǎn)可放到公募REITs里面來(lái)，以保證公募REITs的長(zhǎng)期性。

另一位擬任公募REITs基金經(jīng)理則表示，“在投資公募REITs時(shí)，各投資者要放平心態(tài)，不要把公募REITs當(dāng)成股票來(lái)追漲殺跌，公募REITs天然不像股票那樣有炒作的機(jī)會(huì)，公募REITs的價(jià)格波動(dòng)不會(huì)太大，喜歡追漲殺跌的投資人不適合投資公募REITs?！?/p>

上述基金經(jīng)理表示，如果你的心態(tài)很平和，選擇不同的基礎(chǔ)資產(chǎn)，比如，你愿意長(zhǎng)期持有和獲得一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的收益，并且看好公募REITs資產(chǎn)的升值潛力的話，你可以投產(chǎn)業(yè)園這一類(lèi)的公募REITs；反之，如果你希望投資的期限不要那么長(zhǎng)，很快就能有資金回流，那么比如高速公路、污水處理等這一類(lèi)公募REITs就適合這類(lèi)投資人。

“總體來(lái)看，首批公募REITs的資質(zhì)都不錯(cuò)，各家機(jī)構(gòu)基本上都找了最好的資產(chǎn)去申報(bào)首批公募REITs試點(diǎn)?！鄙鲜龌鸾?jīng)理說(shuō)。

至于從首批公募REITs里挑哪一個(gè)，上述基金經(jīng)理表示，“我覺(jué)得它們沒(méi)有特別明顯的差距?！?/p>

上述基金經(jīng)理指出，投資公募REITs要關(guān)注底層資產(chǎn)，因?yàn)楣糝EITs剛剛起步，公募基金管理人的運(yùn)營(yíng)能力還看不出來(lái)，以前大家都沒(méi)做過(guò)，沒(méi)有歷史數(shù)據(jù)追溯。

“第一批公募REITs，大家關(guān)注的主要是底層資產(chǎn)，只要底層資產(chǎn)資質(zhì)好，即使經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能力弱一點(diǎn)，項(xiàng)目也不會(huì)有多差。目前這個(gè)邏輯是對(duì)的?！鄙鲜龌鸾?jīng)理說(shuō)。

“但是，從海外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，從關(guān)注底層資產(chǎn)慢慢會(huì)過(guò)渡到關(guān)注管理團(tuán)隊(duì)，因?yàn)榈讓淤Y產(chǎn)只能保證你第一批資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，但未來(lái)的擴(kuò)募、管理經(jīng)營(yíng)非常依賴(lài)于管理團(tuán)隊(duì)的能力。”上述基金經(jīng)理說(shuō)。

值得注意的是，上述兩位擬任公募REITs基金經(jīng)理都特別提醒投資人，公募REITs是場(chǎng)內(nèi)交易，二級(jí)市場(chǎng)是有風(fēng)險(xiǎn)的。因?yàn)楣糝EITs成立之后不再開(kāi)放申購(gòu)及贖回，而且這類(lèi)產(chǎn)品封閉期比較長(zhǎng)，只能通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，基金存在折溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

“公募REITs一方面受底層資產(chǎn)分紅回報(bào)的影響，另一方面也會(huì)受到二級(jí)市場(chǎng)的影響。投資者要根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力來(lái)選擇適合自己的產(chǎn)品。”一位基金經(jīng)理表示。